Рисунок 1: Рост цен на жилье в Москве

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) также показали хорошие результаты.
На рисунке 2 показан индекс Доу-Джонса для всех REIT, который вырос с 250 пунктов в 2000 году до 1100 в начале 2007 года. В тот момент индекс начал падать, и как только финансовый кризис полностью разразился в сентябре 2008 года, индекс упал до 350 баллов. Впрочем, индекс быстро восстановился, достигнув новых максимумов в 2013 году.

Рисунок 2: Развитие индекса REIT

Сравнение развития недвижимости в России/Москве и индекса REIT демонстрирует отличные показатели по недвижимости в целом и по российской недвижимости в частности, однако необходимо разделять анализируемые временные рамки.

Российская недвижимость превзошла международную недвижимость (REIT) в период с 2000 по 2008 год. После 2008 года индекс REIT показывает более высокие результаты, а рост цен на российскую недвижимость отстает от REIT. Еще важнее то, что более пристальный взгляд на цифры после инфляции показывает, что цены на российскую недвижимость изменились еще хуже.

На рис. 3 показаны различия номинальных и реальных темпов роста. С 2008 года средний инвестор в недвижимость вообще не зарабатывал на российском рынке недвижимости. Учитывая волатильность рубля, стоимость ипотечных кредитов и политическую неопределенность, покупка недвижимости точно не была в этот период идеальным вариантом для инвестиций, особенно если у инвесторов не было времени и опыта для проведения обширных исследований.

Рисунок 3: Изменение цен на жилье

Инвестиции в инвестиционный фонд недвижимости могут решить многие проблемы, с которыми сталкивается инвестор. Доверительные управляющие будут использовать свой опыт для покупки, продажи и управления различной недвижимостью. Инвестор будет получать стабильный доход от аренды и прибыль от роста стоимости недвижимости. REIT доступны для множества географических областей и различных типов собственности, таких как офисные помещения или склады, которые большинство индивидуальных инвесторов не смогут себе позволить или не в силах управлять ими. Использование различных REIT снизит риски отдельного рынка, а инвесторы смогут получить прибыль от роста цен в быстро развивающихся регионах, таких как Азия, а также на восстанавливающемся американском рынке жилья.

В последние годы Россия не лидирует по темпам роста цен на жилье. Список возглавляют такие страны, как Дубай, Гонконг, Тайвань и Китай (рис. 4). Россия занимает 15-е место, значительно уступая США и некоторым частям Азии. С точки зрения безопасности инвесторов и стабильности рынка эти страны более развиты, чем Россия, что, возможно, делает их более интересными рынками для инвестирования.

Рисунок 4: Рейтинг рынков недвижимости от Knight Frank

Стоит задуматься о влиянии инфляции на динамику цен на недвижимость. Рисунок 5, предоставленный Global Property Guide, показывает ухудшение цен на жилье в России. Они упали во втором квартале 2013 года по сравнению с первым кварталом 2013 года на -0,94%, тогда как цены во втором квартале 2013 года снизились на -5,27% по сравнению со вторым кварталом 2012.

Рисунок 5: Цены на жилье с поправкой на инфляцию

Если Вы задумываетесь об инвестициях в недвижимость, изменение цен не должно быть единственным фактором, влияющим на Ваше решение. Серьезной проблемой также должно быть то, возможно ли продать недвижимость быстро, а в частности – возможно ли сделать это по справедливой и устраивающей Вас рыночной цене. Ликвидность может быстро иссякнуть во время кризиса, что затруднит продажу активов. Более того, едва ли получится легко выбрать разумную цену. Ликвидность и определение цены являются важным вопросом и, инвестируя в регулярно торгуемые инвестиционные инструменты, такие как REIT, инвестор имеет возможность эффективно и быстро продавать активы на фондовых рынках.

Перспективы российского рынка недвижимости

Динамика цен на жилье тесно связана с общим состоянием экономики страны. Россия продемонстрировала динамичное экономическое развитие после рублевого кризиса 1998 года. Мировой финансовый кризис 2008/2009 годов сильно ударил по ценам на российскую недвижимость. Как видно из рисунка 1, цены на жилье в ближайшее время будут бороться за то, чтобы достичь максимума 2008 года. Будущие перспективы российских рынков недвижимости не выглядят обнадеживающими. С учетом общеэкономических факторов, таких как стагнация роста ВВП, снижение цен на нефть и более высокие прогнозы инфляции, экономика не будет расти так же быстро, как до кризиса.

Недавно Владимир Путин объявил о приостановке роста заработной платы госслужащим из-за ухудшения экономических показателей, что подчеркивает тенденцию планомерного ухудшения состояния российской экономики. Другими важными факторами, неблагоприятными для российского рынка недвижимости, являются сокращение общей численности населения, проблемы с коррупцией и дальнейшее обесценивание рубля. Стоимость российского рубля сильно зависит от цен на такие товары, как нефть и газ. Цены на сырьевые товары, как правило, очень волатильны, и при падении цен рубль будет обесцениваться. С начала 2013 г. рубль потерял в цене почти 10% по отношению к доллару США (см. рис. 6). Инвестор, который вкладывает в российские рынки недвижимости, предположительно делает ставку на силу российского рубля. Это ставка в одну сторону, и вкладывать все деньги в один или два объекта в России не стоит того риска.

Рисунок 6: Курс доллара США к российскому рублю

Shoreline рекомендует своим клиентам, заинтересованным в инвестициях в недвижимость, обратить внимание на различные REIT, чтобы воспользоваться всеми преимуществами традиционных инвестиций в недвижимость, диверсификацией и значительно сниженным риском.

Источники:
The Global Property Guide
Property Investment Research
http://www.globalpropertyguide.com/

Индикаторы Рынка Недвижимости
http://www.irn.ru/

The Wealth Report 2013
The global perspective on prime property and wealth
http://my.knightfrank.co.uk/research/?regionid=2